VERO LEX

Как и в каких случаях можно выселить человека из квартиры: юридический анализ

Выселение граждан из жилых помещений — один из самых деликатных и сложных вопросов в российском жилищном праве. Законодательство РФ стремится к защите права на жилище, однако в определённых ситуациях выселение допускается. В этой статье мы подробно рассмотрим основания, процедуру и особенности принудительного выселения с опорой на нормы законодательства и судебную практику.

1. Правовая база вопроса выселения

Основные нормативные акты, регулирующие вопросы выселения:

• Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) ;
• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) ;
• Федеральный закон № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ;
• Постановления Пленума Верховного Суда РФ , в частности:
  • Постановление Пленума ВС РФ № 36 от 02.07.2009 “О применении судами положений Жилищного кодекса РФ”;
  • Постановление Пленума ВС РФ № 28 от 15.06.2023 “О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел о признании утратившими право пользования жилым помещением”.

2. Кто может быть подвергнут выселению?

Под понятием «выселение» понимается принудительное прекращение права пользования жилым помещением по решению суда. Выселению могут подлежать:

• Наниматели по договору социального найма;
• Члены семьи нанимателя;
• Лица, зарегистрированные в муниципальной или приватизированной квартире;
• Бывшие члены семьи собственника;
• Иные лица, пользующиеся жилым помещением на законных или незаконных основаниях.

3. Основания для выселения из жилого помещения

3.1. Выселение из муниципальной квартиры (по договору социального найма)

Основания (ст. 83 ЖК РФ):

1. Неуплата коммунальных услуг более 6 месяцев подряд без уважительных причин.
   • При этом должны быть выполнены условия:
     • Наличие задолженности свыше 6 месяцев;
     • Отсутствие соглашения об её реструктуризации;
     • Отсутствие уважительных причин задолженности (например, болезнь, потеря работы).
2. Использование жилого помещения не по назначению.
   • Например, использование квартиры под офис, склад или мастерскую без перевода помещения в нежилое состояние.
3. Нарушение прав и интересов соседей.
   • Систематическое шумное поведение, антисанитария, агрессивное поведение, запугивание соседей.
4. Умышленная порча жилого помещения.
   • Демонтаж перегородок, самовольная перепланировка, разрушение конструкций и т.д.

В таких случаях органы местного самоуправления, как наймодатели, вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора социального найма и выселении.

Важно: По ст. 84 ЖК РФ, суд может предоставить должнику срок для погашения задолженности. Выселение возможно только после отказа от такой возможности.

Выселение из приватизированного жилья — гораздо более сложная процедура. Возможна в следующих случаях:

а) Прекращение семейных отношений

Если лицо было зарегистрировано в квартире на основании брака, но брак расторгнут, собственник вправе требовать выселения бывшего супруга/супруги.

• Однако если у бывшего супруга нет другого жилья, суд может оставить его в квартире.
• Также может быть применён принцип “нуждаемости” — наличие у бывшего супруга малолетних детей, инвалидности и др.

б) Отказ от участия в приватизации

Если человек имел право на приватизацию, но отказался от неё, то он сохраняет право пользования квартирой бессрочно. Поэтому выселить его можно лишь при наличии серьёзных оснований (например, систематическое нарушение прав других проживающих).

в) Утрата права пользования жилым помещением

Часто используется в практике. Например, когда человек длительное время не проживает в квартире и не участвует в содержании общего имущества.

Пример из практики: Собственник квартиры требует выселить сына, который давно не живёт в квартире, не платит коммунальные платежи и не участвует в жизни семьи. Суд может признать такого гражданина утратившим право пользования жильём.

Выселение несовершеннолетних возможно только при наличии гарантий обеспечения их жилищных прав. Например:

• Ребёнок должен быть обеспечен жильём аналогичной площадью;
• Обязательно участие органов опеки и попечительства;
• Необходимо доказать, что новое жильё не хуже предыдущего.

3.4. Выселение из служебного жилья

Служебные квартиры предоставляются на условиях специального договора. Основания выселения:

• Увольнение с работы;
• Перевод на другую работу;
• Истечение срока договора;
• Нарушение условий пользования жильём.

Выселение производится работодателем через суд.

4. Процедура выселения: шаг за шагом

1. Сбор доказательств
   Необходимо подготовить документы, подтверждающие нарушения (фото, видео, справки, показания соседей, акты проверок и т.д.).
2. Досудебное урегулирование спора (при необходимости)
   Например, направление досудебной претензии должнику по коммунальным платежам.
3. Подача иска в суд
   Исковое заявление должно содержать:
   • Наименование суда;
   • Данные истца и ответчика;
   • Описание обстоятельств дела;
   • Требования (выселение, расторжение договора);
   • Приложения (документы, доказательства).
4. Рассмотрение дела в суде
   Суд обязан выяснить все обстоятельства, заслушать стороны, запросить дополнительные материалы (например, заключение органов опеки, экспертизы и т.д.).
5. Исполнение решения суда
   После вступления решения в силу, решение передаётся в ФССП для исполнения. Судебные приставы организуют выселение с помощью полиции и представителей жилищных органов.

5. Особенности и нюансы судебной практики

Пример 1. Выселение за неуплату ЖКУ

Суды часто учитывают наличие уважительных причин задолженности: потеря работы, болезнь, инвалидность, рождение ребёнка и т.д. Если такие причины будут доказаны, суд может обязать должника заключить соглашение о реструктуризации долгов вместо выселения.

Пример 2. Выселение бывших супругов

Суды применяют принцип разумности и справедливости. Например, если у бывшей супруги нет другого жилья и она воспитывает несовершеннолетнего ребёнка, суд может отказать в выселении или предоставить разумный срок для освобождения жилья.

Пример 3. Выселение по утрате права пользования

Суды требуют доказательств реального отсутствия фактического проживания и участия в содержании жилья. Простое формальное отсутствие регистрации недостаточно.

6. Запрещено ли выселение без предоставления другого жилья?

По общему правилу, выселение без предоставления равноценного жилья не допускается . Это следует из положений Конституции РФ (ст. 40), ЖК РФ и международных обязательств России.

Исключения возможны:

• При выселении из служебного жилья;
• При добровольном отказе от жилья;
• При наличии другого жилья у выселяемого лица.

7. Защита прав выселяемых лиц

Юристы рекомендуют лицам, против которых возбуждено дело о выселении:

• Не игнорировать судебные заседания;
• Подготовить и представить доказательства своей позиции;
• Обратиться за помощью к юристу;
• Возможно, ходатайствовать о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения решения.

8. Альтернативные пути решения проблемы

Если выселение невозможно или затруднительно, можно рассмотреть:

• Регистрацию договора аренды ;
• Перевод жилого помещения в нежилое ;
• Разделение долей в праве собственности ;
• Обращение в органы опеки, полицию, Роспотребнадзор для воздействия на проблемных соседей.

9. Заключение

Выселение — крайняя мера, применяемая исключительно в строго установленных законом случаях. Юридическая грамотность и знание особенностей судебной практики позволяют правильно подготовиться к защите своих интересов как со стороны собственника, так и со стороны выселяемого лица. Любые действия по выселению должны быть основаны на уважении прав человека на достойное жилище и проведены в рамках закона.

10. Полезные ссылки и документы

• Жилищный кодекс РФ
• Гражданский кодекс РФ
• Постановление Пленума ВС РФ № 36 от 02.07.2009
• Постановление Пленума ВС РФ № 28 от 15.06.2023

Однако реализация этих норм на практике требует глубокого знания не только буквы закона, но и особенностей судебной практики, а также умения правильно подготовить доказательственную базу и юридически грамотно обосновать свою позицию.

Если вы столкнулись с необходимостью выселения или, наоборот, вас пытаются выселить из занимаемого жилого помещения, важно не затягивать с обращением к квалифицированному юристу. Только опытный специалист сможет оценить шансы на успех, помочь собрать необходимые документы, представить ваши интересы в суде и защитить ваше право на жильё.

Юридическая компания VERO LEX оказывает полный спектр услуг по сопровождению дел, связанных с выселением граждан: от консультации и анализа документов до полноценного судебного представительства. Наши юристы имеют успешную практику работы как с истцами, так и с ответчиками в спорах о праве пользования жилыми помещениями, включая сложные семейные и жилищные ситуации.

Доверяйте свои дела профессионалам — обращайтесь в VERO LEX , чтобы защитить свои права и интересы в рамках действующего законодательства.